MÁS INTERESES, PUES ME CAMBIO DE BANCO

NOVACIÓN VS SUBROGACIÓN DE HIPOTECA.


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Estimado consumidor. Al tiempo que se incrementan los tipos de interés seguramente te planteas modificar el tipo variable de tu hipoteca por un tipo fijo. Antes era muy atractivo mantener un tipo variable sobre un Euribor negativo, ¿pero ahora?.

Si te encuentras en esta disyuntiva es recomendable que sepas que gastos conlleva modificar el tipo que pagas sobre el capital concedido de tu hipoteca, que gastos existen si decides llevar a cabo una subrogación con otra entidad bancaria y cuales son las previsiones que se manejan sobre la evolución del Euribor.

Estimaciones.

Es difícil saber que es lo que sucederá a medio plazo, todo son estimaciones de organismos y entidades financieras. Por eso vamos a hacer una breve reseña a este punto. 

El 64 % de las hipotecas que se firman en España son a tipo fijo frente al 36% que se formalizan a un tipo variable, según el INE. El tipo medio de interés oscila entre el 2,74% del tipo fijo y el 2,03% del tipo variable.

Lo primero, está claro que ahora, en este momento, a las entidades bancarias les interesa que tengas un tipo variable. El Euribor crece y establecer un tipo mínimo (el famoso suelo) no les beneficia. Topar tu hipoteca a un tipo de interés fijo les limita el beneficio de la operación que puedas concertar con ellas cuando el interés está al alza.

Las entidades financieras están haciendo estimaciones sobre la evolución del Euribor que te pueden servir de referencia a la hora de decidir que hacer. Hay entidades que sitúan para finales de 2023 el Euribor en torno al 3% (las más optimistas) e incluso al 4%, con bajadas en 2024 situándolo en torno al 2,5 % (hablamos del Euribor a 1 año).

(Sobre el Euribor no olvides añadir tu tipo variable para saber cuanto habras de pagar en cada revision. Aplicando un Euribor del 3% y un interés variable de un 1% el tipo que pagaras sera del 4%, si fuese el caso, ademas de las revisiones al alza que puedan producirse. Un incremento en torno al 0,5% del Euribor puede implicar entre los 80 y los 150 euros de incremento mensual en una hipoteca media).

La OCDE ha estimado que el Euribor podría cerrar 2023 en torno al 3,9 % y prevé que para 2024 se sitúe al rededor del  3,7 %.

El BCE pretende mantener una subida de tipos hasta que se consiga frenar la inflación de los precios y se sitúe nuevamente en la senda del objetivo marcado del 2% (meta que se podría alcanzar en 2025). Pretensión que está en sintonía con las aspiraciones de la FED norteamericana.

Por su parte, y para no extendernos más de la cuenta, el Banco de España ha estimado que la inflación siga a la baja hasta situarse en el 1,8% en 2025 lo que implica un control significativo de los precios y su traslación a los tipos de interés.

Son previsiones que parecen incidir en que los tipos seguirán subiendo durante 2023, a mayor o menor ritmo, pero con una situación que se puede mantener hasta el 2025.

Lo que está claro, estimado consumidor, que todo dependerá de lo que tu bolsillo pueda soportar.


Veamos ahora que hacer con tu hipoteca y los gastos que en cada caso deberias asumir.

Supuestos y gastos.

Primer caso. Decides seguir con la relación que mantienes con tu entidad de crédito y variar el tipo de variable a fijo (total, ya les conoces y más vale lo malo conocido).

Para ello debes novar tu préstamo hipotecario. La entidad puede cobrarte una comisión por novación que oscila entre el 0% y el 1% del capital pendiente a pagar de la hipoteca. Si el cambio consiste en modificar el tipo de interés variable a fijo, esta comisión no puede superar el 0,15%, y sólo si se produce dentro de los tres primeros años desde la firma del préstamo.

Ahora bien, la entidad deberá hacer frente, desde septiembre de 2019, a los honorarios de notaria (entre el 0,2% y 0,5% del capital pendiente), los gastos derivados del registro de la propiedad (al rededor del 50% de los gastos de notaría) y los gastos de gestoría (en torno a los 100€ y 300€).

Si lo que se pretendes es ampliar el capital prestado, y han transcurrido más de cinco años desde la firma de la hipoteca, el banco puede exigir una nueva tasación del inmueble. Este gasto debes asumirlo tú como consumidor y puede variar entre los 250€ y los 450€.

En éste último caso, de ampliación del capital, deberás abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) e ingresar en torno al 0,5% sobre el capital que se está ampliando (variable según Comunidades Autónomas). No será exigible este impuesto en el caso de modificación del tipo de interés o del plazo de amortización.

Ahora bien, dicho esto, ten presente la nota puesta al pie de esta entrada que es importantísimo.


Segundo caso. Decides que mejor cambiar de entidad que seguir en la que estas y que no ha mirado por tus intereses. El que no arriesga no gana. Tienes que llevar a cabo una subrogación hipotecaria.

Los gastos que debes asumir son los siguientes.

- Comisión de subrogación. Según la fecha de firma del contrato de préstamo hipotecario:

  • Antes de abril de 2003: el 1%.
  • Desde abril de 2003 hasta diciembre de 2007: el 0,5%.
  • Desde diciembre de 2007 hasta junio de 2019: será del 0,5% los 6 primeros años y el 0,25% los restantes.
  • Desde el 16 de junio de 2019:    
    • Tipo fijo: 2% durante los 10 primeros años y 1,5 % después.
    • Tipo variable: 0,25% para los 3 primeros años (nada desde el cuarto), 0,15% hasta el quinto año y después no tendrá comisión. 
Si el cambio consiste en modificar el tipo de interés fijo a variable, esta comisión no puede superar el 0,15%.

- Debes pagar los gastos de Tasación que oscilarán entre los 250€ y los 450€.

- Los gastos de notaría, registro y gestoría los asumirá tu entidad bancaria.

- En cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, está exento.

 

Tercer caso. Cancelar tu hipoteca actual y formalizar una nueva con otra entidad.

- En este caso lo primero que debes abonar a tu entidad actual es la comisión de cancelación hipotecaria.

Tanto para las hipotecas firmadas después del 19 de junio de 2019, como para los casos de novación o subrogación desde esa misma fecha, y siempre y cuando la hipoteca la hubiese firmado una persona física sobre un inmueble de uso residencial (vivienda habitual, por ejemplo):

  • Si la hipoteca es a tipo fijo: durante los 10 primeros años de vigencia, la comisión máxima será del 2% sobre el importe reembolsado anticipadamente. Después como máximo será el 1,50%.
  • Si la hipoteca es a tipo variable: durante los 
    • 3 primeros años de vigencia:  la comisión máxima 0,25% sobre el importe reembolsado.
    • 5 primeros años de vigencia:  el 0,15%. Después el 0%.
(Aclarando este punto. Si canceles una hipoteca, la novas o te subrogas con otra entidad, desde el 19 de junio de 2019, y tu hipoteca es a tipo variable y tiene más de 5 años, no te podrán cobrar comisión de cancelación. 

Si es a tipo fijo y se firmó hace más de 11 años, el máximo a cobrar será del 1,5 %). 

Si decides cancelar sin más la hipoteca, sin novación o subrogación con otra entidad, los tipos de cancelación varían según el año en que hayas formalizado el contrato hipotecario.

 - Comisión por riesgo de tipo de interés. Esta comisión se puede acumular a la comisión de subrogación y no está limitada por la normativa. No obstante deberá constar previamente en el contrato de préstamo hipotecario y siempre que se haya firmado entre diciembre de 2007 y junio de 2019. No podrá cobrarse en los préstamos a tipo variable cuya revisión se produzca cada doce meses o menos.

- Gastos de notaría, registro, gestoría y tasación. Son de cuenta de la entidad bancaria salvo los gastos de la tasación que habrá de hacerse de la vivienda y que serán a tu cargo. Consulta el link Los gastos de hipoteca.

Además si decidieras cancelar definitivamente tu hipoteca, ten presente que debes formalizar la escritura de cancelación correspondiente (Cancelación de hipoteca) y abonar los de notaria y registro pertinentes. En el ITPAJD está exento.


NOTA. IMPORTANTÍSIMO.

Si actualmente te estas deduciendo en la Declaración de la Renta las cantidades resultantes del pago de capital e intereses del préstamo hipotecario debes tener muy presente la entrada de este blog Deducción de hipoteca

La forma en que se efectúe la novación o la subrogación determinará la posibilidad de seguir deduciendo en renta las cantidades abonadas en un futuro y evitar que la Agencia Tributaria decida dirigirte una carta "informativa" de tu nueva situación.
 


En definitiva, valora los cambios, piensa en lo que repercutirá en tu bolsillo y adopta la decisión que mejor se adapte a tus necesidades y a tu economía.

Te dejo un enlace que te ayudara a realizar los calculos aproximados necesarios Calculadora hipotecaria.


Por último para no cansarte...

En futuras entradas seguiremos hablando del BCE, y de la FED, y de como sus decisiones afectan a tu bolsillo.

Gracias por haber llegado hasta aquí. Ponte en manos de un experto en consumo que te asesore y analice tu caso para atender a las peculiaridades que presente. Y recuerda, nunca dejes de aprender y compartir tus conocimientos para contribuir a un mundo más justo. 

Ya lo dijo Woody Allen, "me interesa el futuro porque es el sitio donde voy a pasar el resto de mi vida".


(Para ampliar conocimientos: ¿Sabes por que el BCE sube los tipos?. ¿Qué es la inflación?. Asi te explica el BCE los tipos de interes. Te propongo visionar este video para un entendimiento sencillo de la inflación).





 

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