SUBE EL ALQUILER

EL CASERO D. SEVERO

Estimado consumidor, en esta entrada expondré unas notas sobre un aspecto de gran relevancia en cuestión de alquileres de viviendas como es el tema de la subida de la cuota mensual.

Si tienes arrendada tu vivienda y tu casero te informa que el próximo mes subirá la mensualidad debido al alza del IPC (ahora tan de moda desafortunadamente) tienes que saber que es una decisión unilateral que no queda amparada por la normativa (los precios también suben para ti estimado consumidor).

No obstante, debemos hacer unas matizaciones al respecto. 

Lo primero es diferenciar el momento de conclusión del contrato celebrado al que nos estemos refiriendo. Es decir, debemos considerar si nos encontramos ante la finalización de una prórroga del contrato o bien estamos ante la extinción definitiva del mismo, puesto que en cada caso los efectos del incremento propuesto por el arrendador serían diferentes. Pongámonos inicialmente en el caso de que has firmado un contrato con un particular (persona física, podemos decir) en el que se establece una duración contractual de un año (¡ojo!, si no indicáis plazo alguno se entenderá formalizado por un año). Pues bien, llegado el final de ese año el contrato se prorrogará obligatoriamente a beneficio tuyo hasta un máximo de 5 años, si así lo decides. 

Expongamos un ejemplo para verlo más claro. Si tomamos por caso el de un contrato que se formalizó el 1 de junio de 2022, el plazo de vencimiento se producirá en fecha 31 de mayo de 2023. Llegada esta fecha podrás prorrogar el contrato otro año más, es decir, hasta el 31 de mayo de 2024, y así hasta el 31 de mayo de 2027. 

Esto en el caso de que alquiles tu vivienda a una persona física, si fuese una persona jurídica (empresa o corporación) el plazo se podrá prorrogar hasta un máximo de 7 años (en el ejemplo anterior la finalización se producirá el 31 de mayo de 2029). 

Plazos de 5 y 7 años, según corresponda, para contratos celebrados desde marzo de 2019.

Pues bien, cuando cada año venza el contrato el arrendador (tu casero, D. Severo) podrá incrementar únicamente, ¡atento!, únicamente, aquello que fuese pactado por las partes (entre tú y él, nada de unilateralismos). Si no se pactó nada no hay actualización alguna que efectuar de la cuota que pagas.

Ahora bien, es común en este tipo de contratos que el arrendador indique que la mensualidad que abonas se actualizará en base a un Índice (como pueden ser el índice ARCA, el Índice de Garantía de Competitividad, el IPC). En estos casos, debes saber que si el Índice (el indicador de referencia tomado) no tiene detallada la metodología de aplicación se adoptará el Índice de Garantía de Competitividad para incrementar la cuota que pagas. 

Pongámos un ejemplo. Imagina que tu casero ha estipulado en el contrato que al final de cada periodo la renta se incrementará según el Índice de Precios de Subidas por que Quiero (es imaginario, por supuesto). Pues bien, como este sistema no tiene una metodología admitida y referenciada a valores monetarios no se podrá aplicar y el incremento será el consistente en aplicar el Índice de Garantía de Competitividad. Te dejo link para que puedas consultarlo https://www.ine.es/ss/Satellite?c=Page&pagename=ProductosYServicios/PYSLayout&cid=1259947704944&L=0 

Dicho lo anterior, también debes saber que, se aplique el Índice que se aplique, no podrá ser superior al IPC a la fecha de cada actualización.  

En el ejemplo anterior expuesto, si a 31 de mayo de 2023 el Índice de Garantía de Competitividad superase al IPC a esa fecha se aplicará este último. IPC tomado en el intervalo de 31 de mayo de 2022 a 31 de diciembre de 2023.

Te dejo link para facilitarte el cálculo de la actualización de la renta mediante aplicación del IPC https://www.ine.es/calcula/ 

Resumiendo, no se puede incrementar la renta lo que el casero tenga a bien (o mal) en cada momento, bien sea al finalizar cada año de contrato, bien sea en meses estivales, primaverales, otoñales o invernales. No puede subir lo que quiera libremente y no esté pactado. 

Hasta aquí hemos hablado del supuesto de actualización de la renta, hablemos ahora de la elevación de la renta. Para ello pongámonos en el segundo caso planteado, cuando lo que finaliza es el plazo de los 5 años (cuando el arrendamiento de tu vivienda es acordado con un particular) o de los 7 años (si arrendaste a una persona jurídica). 

En estos casos el contrato se extinguirá (todo se acaba) y sera necesario formalizar un nuevo acuerdo. En ese momento las partes negociarán la renta a pagar durante su duración (nuevo contrato, nuevas condiciones). 

Dicho lo anterior debo hacer mención a dos excepciones a tener presentes. 

Primera. Si el arrendador ha realizado obras de mejora en la vivienda y se produce el vencimiento del plazo de duración del contrato de 5 ó 7 años, ya comentado anteriormente (y que debe quedarte claro) el casero podrá incrementar hasta un 20% la cuota de alquiler. Decimos "hasta" puesto que se calculará a razón de la cantidad resultante de aplicar al capital que se haya invertido en la mejora el interés legal del dinero vigente al finalizar dichas obras pudiendo resultar un porcentaje de incremento menor al 20% indicado.

Estas obras podrán realizarse durante la vigencia del contrato y, previo acuerdo de las partes, implicar el aumento de la renta en la cantidad señalada anteriormente. El casero deberá notificarte con 3 meses de antelación su realización. Si no estas conforme con estas obras podrás desistir del contrato de alquiler  durante el plazo del mes siguiente a que te sea comunicado su desarrollo, pero no podrás oponerte cuando tales obras sean imprescindibles para el inmueble y no puedan ser pospuestas hasta que finalice el contrato.  

Si consientes las obras tendrás derecho a una reducción de la cuota de alquiler proporcional a la parte de la vivienda afectada y de la que te veas temporalmente privado, así como a una indemnización por todos los gastos que te puedan ocasionar. 

Segunda. Si finalizado el contrato por extinción de los 5 ó 7 años continuas en la vivienda durante un plazo de 15 días sin que el arrendador se haya opuesto ni te haya comunicado el desalojo se producirá la llamada tácita reconducción que, en castellano antiguo, significa el nacimiento de un nuevo contrato de alquiler con las mismas condiciones iniciales salvo la duración.

La duración de este nuevo contrato será la equivalente a la inicialmente indicada en el contrato de origen, es decir, la duración será aquella por la que se fije la renta (p. ej. se establece una renta de 7.200 euros al año a pagar a razón de 600 euros en 12 mensualidades. La renta está fijada en un año. La duración es anual).

Ahora bien, corolario de todo lo anterior, es imprescindible que el arrendador, D. Severo, en todo caso deba informarte por escrito del incremento de cualquier subida de la cuota a pagar, esté o no reflejada en el contrato, se haya o no negociado, con un plazo mínimo de 30 días a tener lugar, así como de cualquier obra que pretenda ejecutar en el inmueble.   

TERMINANDO.

Esta información no comprende el bono joven ni la limitación de los contratos que deban actualizarse hasta el 30 de junio de 2022 para paliar los efectos de la guerra de Ucrania. En futuras entradas deberemos abordar los cambios que imponga la futura ley de vivienda. 

En otra entrada hablaremos de las obligaciones del arrendador en los casos de disponer de la vivienda para su propio uso o para su venta, así como de los gastos del inmueble que debes asumir en la cuota de alquiler.

Gracias por haber llegado hasta aquí. Ponte en manos de un experto en consumo que te asesore y analice tu caso, pues cada caso puede ser distinto. Y recuerda, nunca dejes de aprender y compartir tus conocimientos para contribuir a un mundo más justo.

Te espero en mi próxima entrada. Y como dijo  Le Corbusier "una casa es una máquina para vivir. La casa debe ser el estuche de la vida, la máquina de felicidad".